Durée initiale du bail commercial : si on changeait un peu ?

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La grande majorité des baux commerciaux sont conclus pour une durée correspondant au minimum légal de 9 ans. Mais il n’est pas rare de voir des baux de 3 ans et moins, des baux saisonniers, des baux précaires, des baux de 10 ans, 12 ans ou même plus longs.

Comment s’y retrouver et quelle précautions prendre ?

Le bail de courte durée

Dans le cas où vous souhaiteriez être soumis au statut des baux commerciaux pour une durée inférieure à 9 ans, le bail de courte durée est à privilégier. Connu également sous le nom de bail dérogatoire, sa durée maximum est de 3 ans après l’entrée du Preneur dans les locaux.

Ce type de bail est souvent utile pour s’engager sur une courte période en prévision, à terme, de la conclusion d’un bail commercial classique.

Pour le Bailleur, il permet de ne pas s’engager pour une trop longue durée avec un preneur inconnu.

Pour le Preneur, il permet de tester les lieux et la rentabilité de son commerce.

Attention cependant à ne pas le confondre avec une location saisonnière ni avec une convention d’occupation précaire qui ne sont pas soumises au statut des baux commerciaux. La location saisonnière sera dédiée à une activité… saisonnière et la convention d’occupation précaire devra se justifier par des circonstances indépendantes de la seule volonté des parties.

 

Le bail d’une durée supérieure à 9 ans

La conclusion d’un bail d’une durée supérieure à 9 ans est possible et peut se justifier pour différentes raisons pratiques, mais peut entraîner des conséquences néfastes à terme pour le Preneur.

En effet, un bail commercial conclu pour une durée supérieure à 9 années ne pourra pas profiter des dispositifs de plafonnement de la hausse du loyer lors de son renouvellement. Le loyer sera alors augmenté de 10% par an jusqu’à atteindre la nouvelle valeur locative des locaux, ce qui pourra être très lourd pour l’entreprise.

Le bail n’a pas à durer des mois ou des années supplémentaires : une durée de 9 ans et seulement quelques jours peut être suffisante pour exclure la possibilité d’un plafonnement. Il sera donc prudent en tant que Preneur de bien vérifier les dates de début et de fin de bail prévues au contrat.

Les baux de plus de 9 ans offrent également une possibilité au Bailleur d’exclure ou d’aménager conventionnellement toute faculté de résiliation triennale. Il pourra alors être impossible au Preneur de se prévaloir de cette faculté afin de résilier le bail au terme des 3ème et 6ème années sans avoir à payer une indemnité au Bailleur.

Enfin, dans tous les cas où le bail serait conclu pour une durée supérieure à 12 ans celui-ci devra faire l’objet d’un acte authentique afin d’être publié par le service chargé de la publicité foncière.

 

Le bail renouvelé

Le bail renouvelé étant un nouveau bail conformément à l’article L. 145-12 du Code de commerce, la durée du bail renouvelé sera, sauf accord exprès des parties, égale au minimum légal de 9 ans.

 

En résumé, on retiendra que lors de la signature d’un bail commercial :

  • Moins de 3 ans c’est possible,
  • 9 ans c’est la base,
  • Plus de 9 ans n’est pas sans conséquences côté Preneur…
  • Un bail de plus de 12 ans ou plus devra être réalisé par un notaire.

Le Cabinet se tient à votre disposition pour toutes questions relatives à vos baux commerciaux, qu’ils soient en cours ou à conclure.